El boom de Vaca Muerta lleva los valores inmobilarios a precios de Puerto Madero

En Añelo se disparó el valor de la tierra y la cantidad de construcciones. Los alquileres escalan con los sueldos petroleros.
Rio Negro

Algo así como el Puerto Madero del shale se podría llamar el efecto que tienen los desarrollos de gas y petróleo de la Cuenca Neuquina sobre Añelo.

 La gran demanda de viviendas que se impulsó en 2015 aún no fue cubierta en su totalidad y los precios del mercado inmobiliario superan a los de Neuquén y se acercan a los valores que se manejan en el barrio porteño.

La ciudad que ve en primera persona las inversiones de Vaca Muerta creció de golpe y las proyecciones agrandan aún más la apuesta. En 2011 eran poco más de 2.000 habitantes en Añelo, hoy son más de 8.000 y se espera que en los próximos 10 años la población llegue a 25.000.

La escasa oferta inmobiliaria que hay en Añelo hace que las únicas plazas que están desocupadas coticen como un departamento de lujo. Los alquileres para casas de uno o dos ambientes, de 50 hasta 70 metros cuadrados, arrancan en 30.000 pesos y se estiran hasta 60.000.

El alquiler de un departamento de un ambiente de 42 metros cuadrados en el barrio más codiciado de la ciudad de Buenos Aires arranca en $22.000 con expensas incluidas. Mientras que un departamento de dos ambientes con dos baños y cochera, con una superficie cubierta de 70 metros cuadrados, se consiguen desde $60.000, también con expensas incluidas.

Con la explosión de Loma Campana en 2015 el sector inmobiliario en Añelo se multiplicó, pero en 2016 se planchó y recién después del primer trimestre del 2017 volvió a traccionar luego de que Paolo Rocca se estrechara la mano con el presidente, Mauricio Macri.

“Con Fortín de piedra comenzó a movilizarse de vuelta el sector inmobiliario en Añelo. Ahora no se qué va a pasar. Estábamos en plena etapa de crecimiento, pero hay que ver qué efecto va a tener por los cambios de la Resolución 46 que anunciaron la semana pasada”, expresó el intendente de Añelo, Darío Díaz, en diálogo con “Río Negro Energía”.

Reafirma una vez más la tendencia que se marcó en 2015. El crecimiento de Añelo está atado de pies y manos al movimiento económico que mueva la industria en la formación. Y cuando llegan las inversiones a la ciudad, están apuntaladas al sector y no así a la población general.

“Acá podés encontrar de todo, pero lo que no vas a encontrar es que los alquileres estén pensados para una familia. Le prefieren alquilar a una empresa y ahí, en materia de precios, podés escuchar cualquier cosa. Se de una empresa que opera acá en Vaca Muerta que le cobran 15.000 pesos por cama, por mes. En una habitación con cuatro camas la cobran 60.000 pesos”.

Actualmente se están construyendo complejos de departamentos y edificios de dos y tres pisos. Las inversiones principalmente son neuquinas, de Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba.

En paralelo también se está edificando en los terrenos adjudicados por el municipio en la meseta.

Los complejos de departamentos son los desarrollos inmobiliarios más comunes en Añelo. (Mauro Pérez)


Creció la superficie edificada

Acorde a información oficial de la dirección provincial de Catastro e Información Territorial, la superficie de tierra urbana en Añelo creció 65,49% respecto a 2016. En el mismo período aumentó 33,03% en Neuquén y apenas 1,38% en San Martín de los Andes, una de las ciudades turísticas más importantes de la provincia.

Vale aclarar que la superficie de tierra varía según la dinámica inmobiliaria y la consecuente registración de mensura en catastro. No es que crecen las ciudades sino la tierra urbana.

En concreto, la superficie de tierra urbana en Añelo en 2016 era de 1.829.154 metros cuadrados (M2) y el año pasado llegó a 5.300.382 M2. En Neuquén pasó de 37.403.388 a 38.681.363 en el mismo período y en San Martín de los Andes fue de 17.388.129 a 17.632.582 metros cuadrados en 2018.

Por otro lado, la superficie edificada donde se concentran la mayor cantidad de bases logísticas de las empresas que operan en la Cuenca Neuquina también mostró un crecimiento sustancial en tres años.

En 2016 la superficie total edificada era de 67.928 metros cuadrados y el año pasado cerró en 154.421, lo que evidencia un crecimiento del 56,01%. Mientras que en Neuquén el incremento fue de apenas 2,86% y en San Martín de los Andes de 5,69%.

El valor fiscal también subió

El Valor Unitario Básico (VUB) promedio de la tierra en Añelo registró un aumento del 67,73% respecto a 2016. En el mismo lapso aumentó 41,73% en Neuquén y 40,64% en San Martín de los Andes.

Los números dejan en claro que el crecimiento de Añelo en el plazo de cinco años es una marca difícil de igualar hasta para las provincias más ricas del país. Sin embargo, se asemeja más a un crecimiento descontrolado que otra cosa. La inestabilidad y la exclusividad de sus desarrollos hacen que Añelo se parezca más a un servicio petrolero que a una ciudad que crece por y para sus habitantes.
El yacimiento estrella de YPF, Loma Campana, y luego Fortín de Piedra del Grupo Techint, fueron los grandes impulsores del mercado inmobiliario.
En números
$ 15.000
por cama es el costo que los empresarios inmobiliarios le ponen a algunos desarrollos por la falta viviendas en Añelo.
$ 35.000
es el precio base de alquileres para casas de dos ambientes. Se estiran hasta $ 60.000.
65,49%
es el porcentaje de aumento que registró la superficie de tierra urbana en Añelo respecto de 2016. La superficie edificada creció 56,01%.

“Las inversiones inmobiliarias van de la mano con el movimiento de la industria petrolera. Si se frena eso, se frena todo”.
Darío Díaz es el jefe comunal que conduce la localidad deAñelo.
El impacto petrolero también se siente en otras ciudades
El efecto Vaca Muerta no solo tiene jurisdicción en Añelo. El desarrollo de los no convencionales de la Cuenca Neuquina hizo de Neuquén un mercado bastante atractivo que va contra todos los indicadores nacionales que muestran una industria inmobiliaria a la baja.
Una de las principales razones que hacen de Neuquén un lugar que atrae inversiones inmobiliarias es el precio de venta del producto terminado.
“Si bien los valores de terrenos y los valores constructivos tienen montos similares en varias provincias del país, Neuquén se destaca por sobre el resto por el precio de venta final que tiene para las construcciones. En la provincia vender conviene más que en otros puntos, y eso la hace atractiva para las inversiones”, explicó el presidente del Colegio de Arquitectos, Diego López de Murillas.
Otra manera de poner en valor el crecimiento de la industria inmobiliaria en la capital es si se observan las inversiones de grandes superficies que registra la provincia en los últimos años.
“Neuquén es un mercado por explotar, ya hay muchos que están apostando a eso y se ve en la llegada del Alto Comahue Shopping o la construcción del hotel Hilton. Acá ves que hay gente que hace unos años invertía en Buenos Aires y de pronto empezó a invertir en Neuquén”, remarcó López de Murillas.
Y agregó que es “posible que no tengamos el precio de venta que hay en Puerto Madero, pero ahí el terreno no lo conseguís y acá sí”.
Por esta razón, el presidente del Colegio de Arquitectos defendió el incremento del valor fiscal de las tierras y opinó que es algo que debe hacer el Estado para preservar los bienes comúnes.
“Añelo hace unos años era mucho más chico de lo que es ahora, casi toda la periferia de la ciudad era fiscal y no había nadie que requiriera tierras para nada, la única salida era una producción agrícola bastante lejos de los mercados y a costos de infraestructura bastante alto”, dijo.
Desde el boom de Loma Campana en 2015 en adelante, los pedidos de tierras fiscales aumentaron exponencialmente y no solo en Añelo sino también en la meseta de Neuquén y de Centenario.
“Las tierras del parque industrial de Centenario se agotaron en muy poco tiempo y eso devino en que se expanda a lo largo de la Autovía Norte en Neuquén. En los últimos años se llenó de empresas”, cerró Murillas.
Además de las empresas que eligen la meseta neuquina como centro logístico, actualmente en la Autovía Norte se están construyendo dos estaciones de servicios de gran tamaño, una de YPF y otra de Shell.

La industria inmobiliaria en Añelo se mueve a la par de las inversiones petroleras en la Cuenca Neuquina. Temen que se contraigan por los cambios en el Plan Gas.
Además de Añelo las empresas también eligen la meseta de la capital neuquina para instalar las bases logísticas para atender sus desarrollos.